全国2009年1月高等教育自考房地产经营管理试

全国2009年1月高等教育自考房地产经营管理试题
课程代码:00172

一、单项选择题(本大题共10小题,每小题1分,共10分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选或未选均无分.
1.房地产开发经营管理必须坚持的原则是（　　）
A.国家、集体和个人利益相结合
B.社会、集体和个人利益相结合
C.责任、权利和利益相结合
D.国家、企业和个人利益相结合

2.国家颁发的"建设用地批准书",其取得的土地使用权证的方式是（　　）
A.划拨
B.出让
C.招投标
D.转让

3.国家颁发的"国有土地使用权证",其取得的土地使用权证的方式是（　　）
A.划拨
B.出让
C.转让
D.招投标

4.解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、协商、诉讼和（　　）
A.解除
B.变更
C.仲裁
D.终止

5.土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和（　　）
A.划拨
B.出让
C.抵押
D.交换

6.土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给（　　）
A.无弹性
B.弹性较大
C.弹性较小
D.弹性无法确定

7.土地增值税计税的依据是土地转让中的增值额,实行超率累进税率,对于增值额未超过扣除项目金额50％的部分,其增值税率为（　　）
A.30%
B.35%
C.40%
D.45%

8.在我国的房地产市场类型中,具有垄断性的是（　　）
A.土地出让市场
B.土地需求市场
C.房屋供给市场
D.房屋需求市场

9.物业管理的正式启动,一般是从物业接管验收开始到（　　）
A.用户入住
B.产权备案和档案资料管理齐全
C.业主委员会的正式成立
D.确定了服务标准

10.契税是在土地、房屋权属转移时,向承受人征收的一种带有规费性质的税收.我国契税实行的比例税率的范围是（　　）
A.1%~3%
B.3%~5%
C.4%~6%
D.5%~7%

二、多项选择题(本大题共10小题,每小题2分,共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内.错选、多选、少选或未选均无分.
1l.房地产经营管理项目可行性研究通常分为几个阶段,它们是（　　）
A.前期调查、分析研究阶段
B.机会研究阶段
C.初步可行性研究阶段
D.中期可行性研究阶段
E.最终可行性研究阶段

l2.房地产开发经营管理的可行性研究内容主要包括（　　）
A.项目的背景情况
B.市场调研、预测
C.自然环境分析
D.项目的财务分析
E.国民经济分析

l3.房地产可行性研究报告主要包括的内容有（　　）
A.项目背景状况
B.报告的基本数据
C.项目的成本估算
D.项目财务评价
E.要求项目批准建设

14.房地产开发建设工程前期准备工作包括（　　）
A.勘察设计
B.工程设计
C.搬迁拆除工程
D.落实配套工程
E.工程验收

l5.评标时,专门的评标机构对各投标单位进行比较、综合评议的内容包括（　　）
A.报价
B.工期
C.施工方案
D.设计施工质量水平
E.信誉

16.经济适用房的特点主要有（　　）
A.社会保障性
B.经济性
C.适用性
D.安全性
E.舒适性

17.房屋租金的盈利构成包括（　　）
A.投资资本利息
B.土地使用费
C.保险费
D.房产税
E.利润

18.影响房地产价格的经济因素主要有（　　）
A.地区国民生产总值
B.物价水平
C.银行利率
D.房地产供求
E.地区基础设施投资水平

19.房地产企业的资本金确定方法有（　　）
A.实收资本制
B.授权资本制
C.记名资本制
D.折衷资本制
E.实权资本制

20.房地产收益分配的原则主要包括（　　）
A.维护国家土地所有权原则
B.正确处理中央和地方的关系原则
C.权利与义务相对称的原则
D.调节收入差距、实现社会公平的原则
E.优化房地产资源配置原则

三、填空题(本大题共10小题,每小题1分,共l0分)
请在每小题的空格中填上正确答案.错填、不填均无分.
21.房地产经营管理风险中的非系统风险可以分为经营风险和______两种.
22."两证一书"即"建设用地规划许可证"、"建设工程规划许可证"及______.
23.房地产商品在______中,与它的价值形态变化相适应的不是它的位置变化,而是它的权证书转移.
24.房地产商品流通的形式主要有出售和______.
25.由折旧费、管理费、维修费三项内容构成的租金形式称为______.
26.以划拨方式取得的土地,必须______后,才能转让、出租和抵押.
27.采用拍卖方式出让土地使用权,主要依据______原则来确定受让人.
28.建立企业______制度,是建立现代企业制度的重要构成部分.
29.______是指企业长期使用,但没有实物形态的资产,是企业拥有的一种特别权利.
30.土地所有权在经济上的实现形式是______.

四、判断改错题(本大题共5小题,每小题2分,共l0分)
判断下列各题正误,正者在括号内打"√",误者在括号内打"×"并加以改正.
31.一般地,影响房地产价格的关键因素是建材价格的上涨.（　　）
32.房地产价格在物质形态上不可分,在价值形态上可分为地产价格、房产价格和房地产价格.（　　）
33.我国的土地估价机构分为A级和B级,A级土地估价机构可以在全国范围内从事土地估价工作,B级土地估价机构可以在所在地的省、自治区、直辖市行政区域内从事估价工作.
（　　）
34.物业管理公司可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费.（　　）
35.地租的来源是土地使用者的平均利润.（　　）

五、简答题(本大题共5小题,每小题5分,共25分)
36.房地产企业发行债券筹集资金时要承担哪些风险？
37.土地转让市场与土地出让市场相比有哪些特点？
38.土地价格的特点是什么？
39.物业管理为什么需要进行早期介入？
40.国家为什么要对房地产经营管理进行宏观调控？

六.论述题(本大题共2小题,第41小题12分,第42小题13分,共25分)
41.试述国有土地使用权出让形成的产权关系.
42.最近几年,国家对房地产市场的宏观调控不断深化.请结合实际,谈谈国家宏观调控的实施效果.