营业税对房地产投资决策影响的经济分析

 [摘要]随着我国房地产市场的发展,税制改革逐渐提上日程,作为房地产主体税种之一的营业税的改革也引起了人们的关注。论文考察了我国目前的营业税征收现状,阐述了房地产营业税的特点,着重运用税负转嫁理论分析了征收营业税对房地产投资者投资决策的影响力度。
　　
　　一、我国营业税征收现状
　　营业税是世界各国普遍实行的税种。为了适应社会主义市场经济的需要,国务院于1993年12月13日颁布了《中华人民共和国营业税暂行条例》,并于1994年1月1日起实行。
　　营业税的征税范围包括在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的经营行为,涉及国民经济中第三产业这一广泛的领域。第三产业直接关系着城乡人民群众的日常生活,因而营业税的征税范围具有广泛性和普遍性。随着第三产业的不断发展,营业税的收入也将逐步增长。经过十几年的发展,营业税已经成为我国仅次于增值税、企业所得税的主体税种之一。根据国家税务总局的统计资料,2004-2007年,我国营业税收入分别为3581.97亿元,4232.46亿元,5128.71亿元,6582.17亿元,分别占到税收收入总额的14.82%,14.70%,14.74%,14.43%。
　　营业税的计税依据为各种应税劳务收入的营业额、转让无形资产的转让额、销售不动产的销售额(三者统称为营业额)。在房地产领域,营业税以房地产开发、建设、经营的营业收入为课税对象。国家在房地产的建设实施阶段和销售阶段,分别按房地产项目建造、安装、装饰作业的营业额和房地产转让的营业额征收3%和5%的营业税,对从事房屋租赁业务的单位和个人,按其租赁营业额和3%的税率征收营业税。房地产业营业税收入在营业税总收入中占有较重的份额。
　　二、我国房地产行业营业税现状
　　营业税已经成为房地产行业的重要税种,但从营业税目前在房地产行业的征收范围来看,房地产行业营业税的免征减征范围仍较广,房地产行业的营业税还有较大的征收空间:
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定:在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人,按销售额征收营业税。
　　但是,根据社会和经济发展需要,政府对营业税的减税免税范围也会适当作出调整。1999年发布的《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税[1999]210号)规定:对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税;为了支持住房制度改革,《通知》还规定,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税;对按政府规定价格出租的公有住房和廉价住房暂免征营业税;对个人按市场价格出租的居民住房,暂按3%的税率征收营业税。
　　2005年国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)规定:2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税;将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,给予免征营业税。
　　较大范围的减税免税,减少了房地产市场的交易成本,促进了我国房地产市场的繁荣,对整个国民经济起到了促进和带动作用。但近几年来,我国房地产市场的秩序在一定程度上受到投机行为的破坏,较低的交易成本给房地产市场投机行为创造了有利条件,投资过热,导致住房价格急速上涨,扰乱了市场的正常运行。
　　为了抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。
　　2008年为了刺激楼市需求,贯彻落实国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,12月29日财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2008]174号),明确了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则,优惠政策将营业税征免年限从原2006年政策中的5年改为2年。具体调整为:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税,个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
　　2009年12月9日,国务院常务会议提出,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,12月23日,经国务院批准,财政部公布了调整后的营业税政策,其中明年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含五年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税。这已是2005年以来的第四次调整。
　　本次营业税政策细则的出台,有效地缓解了年底之前因政策恐慌而出现的集中过户对市场带来的压力,响应了2009年12月14日国务院国四条中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路,在一定程度上做到了通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同,区别对待不同购房群体。支持居民正常的自住和改善型住房需求,抑制市场中的投资行为,打击投机性购房群体。
　　营业税作为国家宏观调控经济的重要手段之一,对经济发展具有导向作用。鉴于我国目前房地产市场和营业税的特点,分析营业税对房地产投资的冲击具有现实意义。以下主要从投资与收益的角度分析这一问题。
　　三、房地产投资理论分析
　　广义的投资,是指经济主体为获得预期效益,投入一定量的资金(资本)而不断转化为资产的经济活动。投资的主要目标是未来获得收益,预期收益的多寡是投资者投资决策的主要依据。
　　房地产投资属实物资产的投资活动,是以资金作为资本,购建房地产物业,以图谋取收益的自主经济活动。房地产投资的方式,从一般意义上讲主要有基本建设式和楼宇购买式。
　　基本建设式,是指按基建程序进行报建的方式,建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前,房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后,国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制,准入门槛较高。
　　楼宇购买式是投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态,并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况,如认为符合投资人的意图,则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系,通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。这种方式最为简便,也是本论文研究的重点。
　　在某一特定阶段,投资主体将不断积累资本用于投资,直至最后一单位投入的成本即资金的边际收入等于其运用的全部资本的边际成本,即资金的边际收入等于使用成本,其中资金的使用成本是指企业拥有一笔资本的机会成本,包括融资成本、折旧成本。
　　融资成本即利息成本,是在通货膨胀为零的情况下,投资主体为获得房地产而借贷货币资金所必须支付的利息或企业用自有资金购置不动产而损失的利息收入。折旧成本是投资主体购置的不动产在一定期限内磨损的价值。
　四、营业税对房地产投资影响分析
　　设投资主体的投资数额为q,投资的税前收益率为r,市场利息率为i,不动产的年经济折旧率为d,在不征收营业税的情况下,企业的投资活动将会一直进行下去,直到投资收益等于投资成本,即:
　　qr=q(i+d)
　　当政府决定对不动产的销售、转让以及出租业务征收营业税时,设营业税额为y;
　　营业税属间接税,投资者作为纳税义务人纳税后,在税收的运动过程中,发生了税负转嫁,在投资者和最终的消费者之间进行了再分配,一部分由投资者承担,另一部分由消费者承担,如下图1所示:
　　设投资者和消费者承担的税收负担的比例为k,对任何一个纳税对象课税所形成的税收的直接货币负担,均由买方与卖方共同承担,其分担比例由税收客体的供给弹性和需求弹性决定。
　　即:需求弹性绝对值/供给弹性=投资者负担税额部分/消费者负担税额部分可得,k的大小取决于房地产市场需求弹性绝对值|Ed|与供给弹性Es之比:
　　k=|Ed|/Es
　　另设t为单位投资所形成房地产的预期销售价格,则全部投资的预期营业额为qt,营业税是价内税,由上图1可得,营业税的税率为(p 1 -p 2 )/p 1,,则:
　　y= qt.(p 1 -p 2 )/p 1
　　房地产市场上,对企业或个人投资的房地产销售或出租收入征收营业税后,企业或个人的预期收益为qr-y[k/(1+k)],投资成本仍为q(i+d),企业的投资将会一直进行下去,直到预期收益等于投资成本,即:
　　qr-y[k /(1+k)]=q(i+d)或
　　r=(i+d)+ k y/[q(1+k)]
　　其中:k=|Ed|/Es,y= qt.(p 1 -p 2 )/p 1
　　由于房地产的开发周期较长,资产专用性较强,项目投资一旦开始就较难改变投资方向和规模,因此供给弹性Es相对较小;而消费者购买房地产的支出占其终身收入的很大比重,房地产又属于耐用品,大多数房地产有较多可供选择的替代品,因而需求弹性的绝对值|Ed|相对较大。这就使为房地产缴纳的营业税中,由投资者负担的部分往往大于由消费者负担的部分,即k通常大于1。换句话说,税款中投资者负担部分所占比重k /(1+k),往往大于消费者负担部分所占比重1 /(1+k)。当部分过去免征营业税的项目现在征收营业税时,税负主要落在投资者身上;税率(p 1 -p 2 )/p 1越高,投资者负担就越重,在投资成本不变时,缴纳营业税后净收益就相对越低。
　　五、结论
　　营业税作为流转税,其征收能降低投资的边际投资报酬率,缩小投资者的投资空间,会在一定程度上抑制房地产投资者的投资决策。
　　从目前来看,由于我国房地产市场最近几年发展过快,在一定范围内存在投机行为,相对较重的营业税税负可以从一定程度上抑制房地产投机,促进房地产市场的平稳发展,但从长期来看,较重的营业税税负却可能对正常的房地产流转造成损害,不利于房地产市场的繁荣发展,有待进一步的改革与完善。